Peki hangi düzenleme?
Konuyu hayatın karmaşası içinde atlayanlar için hatırlatalım;
Maliye Bakanlığı, bankalara gönderdiği bir yazı ile konut kredilerindeki Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) muafiyetinin, aynı tüketicinin kullanacağı sonraki kredilerde de geçerli olduğunu bildirdi. Bu bildirimin anlamı çok açık; daha önce, herhangi bir bankadan kullanılan konut kredisinin, diğer bir bankadan alınan krediyle kapatılmasında veya kredinin YTL'den dövize endeksli krediye, dövize endeksli krediden YTL'ye dönüştürülmesi halinde KKDF kesintisi yapılmayacak. Bildiğiniz gibi daha önce aynı bankadan dahi yeniden yapılandırma yapsanız kesinti yapılıyordu...
Peki bu “olmayacak” ibaresinin son kullanıcı açısından daha net anlamı ne?
Çok açık; tüketicinin konut kredisi maliyeti düştüğü gibi, yüksek faiz döneminde aldığı krediyi, düşük faizli olan kredi ile değiştirerek, faiz yükünü de azaltma imkanı doğdu...
Sonuç 1: Son 5 yıl içinde kullandığınız ve özellikle kredilerin açıldığı son 24 ay içinde kullandığınız konut kredilerinin faizleri bugün için çok yüksek... Mutlaka yapılandırma talep edin, bankanız kabul etmez ise başka bir bankadan daha ucuz bir kredi bularak aynı işlemi yapın...
Krediyi yeniden yapılandıralım, peki hangi para cinsinden bu işlemi yapalım?
Cevabı sorgulamaya geçmeden, dolar-TL ilişkisinin son 5 yılını gösteren grafiğe birlikte bakalım...
Bu noktada yeniden ana sorumuza dönelim ve grafiği yorumlayarak sonuca doğru ilerleyelim... Yukarıdaki grafikte daire içinde gösterilen dövizin kriz sonrası yaptığı ilk tepe ve sonrasında bir yükseklik daha yapsa bile oluşan gevşeme süreci... İlk “en” noktasının görüldüğü tarih Mart 2001, sonrasında ise dalgalanan, bazen daha yüksek bir bant içinde seyreden ama genelde her patlama sonrası çöküş eğiliminde olan bir dolar kuru var...
Soru: Sizce 2001 sonrası dönemde “dolar ile kredi kullananlar mı yoksa TL ile borçlananlar mı” daha karlı? (lütfen şu gerçeği de unutmayın; o günlerde TL ile kredi kullananlar bugün gördüğünüz faiz oranlarının çok üstünde oranlar ile borçlandılar)
Sonuç 2: Dalgalı kur sistemi gibi “patlama-çöküş” dinamiği üzerine kurulan yapılarda, kısa vadede TL ile borçlanmak karlı görünse bile (faiz hesaplanırsa karlı olmadığı aslında görülebilir) orta ve uzun vadede, özellikle ilk dalgalar sonrası oluşabilecek olası “durağan” dönem dikkate alınıp, ana sürenin ortalaması hesaplandığında; döviz (dolar) dolar kredileri daha hesaplı olabilir... Grafik’te görülen son dönemde de olduğu gibi...
Bugün sorduğunuz “hangi para ile borçlanalım” sorusuna cevap ararken yapabileceğiniz en doğru hareket; bir kalem alın ve yukarıdaki grafiği 2010 yılına kadar tamamlayın. Tamamladığınızda 1,5 altında bir dinamik çizdiyseniz, hiç düşünmeyin dolar borçlanın. Tam tersi 2 hatta 3’lere varan bir grafik çizdiyseniz en doğrusu siz YTL ile borçlanın...
Son söz: Yukarıdaki çıkarımları, kriz sonrası dönemde ortaya çıkan dinamiğe, dalgalı kur sitemine ve en önemlisi bugün piyasada kredi kullandığımız faiz oranlarına göre yaptık. Varolan yapı içinde 60 aydan 144 aya kadar olan vadelerde 0,60-0,75’lerden verilen döviz kredileri 1,06-1,15’lerden verilen YTL kredilerine göre daha karlı olabilir... 'Nasıl hesapladın' derseniz. İki kredinin de aylık ödemesini aynı vade için hesaplayın.
Ödediğiniz dolar ile YTL taksitleri bulun. Göreceksiniz YTL ödemeyi dolara çevirdiğinizde dolar ile borçlansaydınız ödeyeceğiniz taksit daha düşük kalacak. Bu noktada şöyle bir çıkarım yapabilirsiniz; dolar kuru X olana kadar YTL ile borçlanmak daha avantajlı...
