Buna göre bankalar konut kredisini yeni bir ödeme planına göre şekillendirmek isteyen müşterisinden, mevcut krediyi kapatması için yüzde 2 erken ödeme cezasının yanında yeni açacağı kredi için ek masraflar isteyebilecek. Akbank Bireysel Kredileri Grup Başkanı Cem Muratoğlu, bankaların kredi yapılandırmasında bir maliyetle karşılaştığı için bu masrafları talep etmesi gerektiğini belirterek "Daha önce de pek çok banka bu masrafı tüketiciden alıyordu, tebliğle beraber bu netlik kazanmış oldu" dedi.

Sanayi Bakanlığı'nın konut kredilerinin yeniden yapılandırılmasına ilişkin tebliği, konut kredisi kullanan tüketicinin dilediği takdirde kendi bankası veya bir başka finans kuruluşu ile anlaşıp, kullanmış olduğu konut kredisinin vade yapısını, faiz oranını, faiz türünü, döviz kurunu değiştirmesine imkân tanıyor. Buna göre sabit faizden kredi kullanmış olan bir tüketici değişken faize geçebilir veya YTL cinsi kredisini dolar kredisine döndürebilir. Faizlerin düştüğünü görenler de daha önce aldığı yüksek faizli kredinin yenilenmesini isteyebilir. 

Vadeler uzatılabilecek

Tebliğ kalan vadeyi uzatmaya da imkân tanıyor, örneğin 6 yıllık bir kredisi olan tüketici, daha az taksit ödemek için bunu 10 yıla yayabilir. Daha önce gerçekleştirilen yapılandırmalarda sadece faiz oranı değiştirilebiliyordu, tebliğ yeni alternatifleri sundu ama bunların da tüketiciye ek bir maliyeti olacak. Bu maliyetler kredi tutarına, faiz farkına ve kalan vadeye göre banka tarafından hesaplanacak. Cem Muratoğlu'na göre komisyon oranı kredi tutarının yüzde 2'sini bulabilir. Muratoğlu, "Türkiye'de ortalama borçlanma vadesi 6 yıl. Bu vadedeki bir kredide 0,10 puanlık faiz düşüşleri için krediye yapılandırmaya kalkışmak, tüketicinin aleyhine olur. Bir başka bankaya da gitse, krediyi alırken masraf ödediği ilk bankasına hem kapatma cezası verecek hem de yeni bankasına bu ek masrafları ödeyecek" dedi. 

Finansbank Bireysel Bankacılık Bölüm Başkanı Tunç Akyurt ise tebliğin ilk halindeki bu masrafların talep edilemeyeceği ifadesine Bankalar Birliği olarak itiraz ettiklerini söyledi. Akyurt, "Bizler de kullandırdığımız krediye göre uluslararası alanlarda fonlama yapıyoruz, her istediğimizde faizi değiştiremeyiz diye anlattık, onlar da haklı bulup o maddeyi metinden çıkardı" dedi. Yapılandırmanın tüketiciye eğer 0,40-0,50 puan gibi bir faiz düşüşü sağlamıyorsa avantaj sağlamayacağını anlatan Akyurt, "Eğer faizinizi 0.50 puan düşürebiliyor ve vadeyi de uzatabiliyorsanız o zaman refinansman yapmanın bir anlamı olur" dedi.

Sorumluluk orijinal bankada

Bu arada 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun, konutun zamanında teslim edilememesi veya ayıplı olması halinde bankayı kredi miktarı kadar ve 1 yıl süre ile tüketiciye karşı sorumlu tutuyor.

Aynı kanunda kredinin yeniden yapılandırılarak başka finansman kuruluşuna devrolduğu zaman bile, kredi veren konut finansman kuruluşunun sorumluluğunun devam edeceği de hükme bağlanıyor. Buna göre krediyi devralan yeni kuruluş veya banka, ayıplı maldan dolayı sorumluluk taşımıyor ama krediyi tüketiciye ilk sağlayan orijinal bankanın sorumluluğu ise sürüyor.

Tunç Akyurt kredinin yapılandırılmasında orijinal bankanın elinde yaşayan hiçbir kredi olmamasına rağmen ayıplı mala ilişkin sorumluluğun devam etmesinin çok anlamlı olmadığını ifade ediyor. Cem Muratoğlu da "Bankalar müteahhit şirketlerle bazen kampanyalar düzenleyerek tüketicinin karar almasında yönlendirici olabildiği için bu düzenleme yapılmış olabilir ama ortada borç veya devam eden bir ilişki kalmadığı halde sorumluluğu devam ettirmek desteklenecek bir durum değil" dedi.

Kredi yapılandırılmasındaki sorunlar

1- Kredinin bir bankadan diğerine devrolabilmesi için tapunun da devrolması gerekiyor. Ama bunun için her iki bankanın yetkilisinin aynı gün aynı saatte tapu dairesinde olması gibi zorunluluklar süreci zahmetli bir hale getiriyor.

2- Kredi yapılandırıldığında, ilk bankanın ayıplı maldan sorumluluğu devam ediyor ama krediyi sürdürecek olan yeni bankanın sorumluluğu bulunmuyor.

3- Kredi yapılandırılmasına getirilen cezalar nedeniyle küçük çaplı faiz düşüşleri için yapılandırma talep etmek anlamlı olmuyor.

4- Yapılandırmanın gerçekleşmesi için iki tarafın da şartlar üzerinde karşılıklı anlaşması gerekiyor. Banka krediyi yeni ödeme planına bağlamak zorunda değil. Bu durumda tüketici de başka banka ile anlaşma yoluna gidebilir.

5- Vadeyi uzatarak aylık taksitleri düşürmek için de kredi yapılandırılabilir ama bu durumda tüketicinin toplamda daha fazla borç ödeyeceğini de hesaba katması gerekiyor.

6- Şu anda düşen döviz kuru nedeniyle tüketiciler isterse YTL kredisini dövize çevirebilir. Ama kredinin kalan kısmında dövizin hep düşeceğinin garantisi yok. Yükseldiğinde tekrar kredi yapılandırmasına yönelmek de ekstra bir masraf gerektirir.

7- Tüketici sabit faizden vazgeçip değişken faizi seçebilir. Ama o zaman da kriz zamanlarında yükselen faizden dolayı maliyetlerin otomatik olarak artacağını hesaplaması gerekir.

Faiz düşüp vade uzarsa aylık ödemeler azalır

Krediyi yeniden yapılandırmada aylık taksitlerin azalması için faizin düşmesi ile birlikte vadenin de uzaması gerekiyor. Örneğin; 100 bin YTL'lik 10 yıl vadeli bir kredinin faizi yüzde 1,28 olursa aylık taksiti 1635 YTL'ye denk geliyor. Aynı kredinin faizi yüzde 1,48 olursa o zaman aylık taksit 1786 YTL'ye çıkıyor. İki kredi arasındaki aylık taksit farkı sadece 153 YTL'yi buluyor. 6 yıl gibi daha kısa bir vadede ise yüzde 1,28'den kullandırılan kredinin taksiti 2134 YTL, yüzde 1,48'den kullandırılan kredinin taksiti 2267 YTL'yi buluyor. Aradaki taksit farkı ise 134 YTL'ye iniyor. Ama vade 20 yıl olursa, yüzde 1,28'lik kredinin taksiti 1343 YTL, yüzde 1,48 olursa 1524 YTL olarak hesaplanıyor. 0.20 puanlık faiz düşüşü 20 yıl vadede aylık taksitlerin 181 YTL düşmesini sağlayabiliyor. Ancak söz konusu hesaplamalara kredi yapılandırmasından dolayı eklenecek masraflar dahil değil. Bu nedenle tüketicinin ek masrafa karşılık ne kadar avantaj elde edeceğine dikkat etmesi gerekiyor.