Değerli
dostlar, son birkaç gündür çok tartışılan detayları açığa çıkarmak
maksadıyla ele almak ve özellikle yatırımcı tarafından yanlış
anlaşılabilecek bölümleri soru-cevap yöntemiyle sorgulamak istiyorum.
1- Mortgage sistemi hayata geçince fiyatlar artacak mı? Artacaksa, bu sisteminin tüketiciye ne gibi yararı olabilir?
Sistemin tam olarak hayata geçmesiyle birlikte faizlerin serbest
bırakılması ve normal şartlarda düşmesi gündeme gelecek. Faizler geri
çekildikçe talep artacağı için fiyatlarda prim görülecek. İlk bakışta
düşen faiz-artan fiyat dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese
bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak.
Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları
arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak
için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2- Sistemin faiz düşmesi haricinde başka ne avantajları var?
Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu
gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman
sağlar bir hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini
azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında
düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası
piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek
başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın
altını çizmem gerekli; değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri
ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.
3- Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı? Yani ödenecek bedelin tamamı kredi kapsamına alınacak mı?
Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25'i
peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil,
aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans
kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75'i
üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde
25'inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.
4- Kredi kullananların sigorta gibi başka maliyetleri olacak mı?
Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı
sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet
sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı
açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet
unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha
fazla gerçekleşecek.
ERKEN ÖDEMEYE CEZA
5- Mortgage
sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin, daha açıkçası üst
sınırı yüzde 2 olan bir cezanın ortaya çıkacağı doğru mu?
Sisteme başından itibaren katılıp, yani mortgage için kredi kullanıp
yola çıkanlar "Erken ödeme yapmak istiyorum” derlerse, ikinci el
piyasasındaki dinamiği de etkileyecekleri için yüzde 2’ye varan
oranlarda ceza ödeyecekler. Halen normal konut kredisi olup mortgage
sistemine geçenlerin erken kapamada ceza ödemeyeceklerine dair yorumlar
yapılsa bile ben sisteme her girenin erken ödeme durumunda ikincil
dinamikleri etkileme açısından ceza ödeyeceğini ve sistemin sağlığı
açısından ödemesi gerektiğini düşünüyorum.
6-Vergi muafiyeti olacak mı?
Bir konutu olanların, (100 bin YTL'den fazla olmamak koşuluyla)
ikinci bir konut almaları durumunda vergi dışı kalacaklarına dair
yorumlar yapılıyor ama bakanların açıklamaları ile kavramlara bakılırsa
durum net değil.
Evi olan da yararlanabilir mi?
