MEVCUT KREDİLER Mİ MORTGAGE MI ? - Elbette şimdi “onu alma bunu al” gibi bir yaklaşım doğru olmayacak. Aslında belki mortgage dışında bir şey önermek de doğru olmayacak.

Ancak sistemin yaşını düşünürsek değerlendirmenin çok yönlü yapılması yerinde olur.

2006 yılında mortgage hazırlıklı ile bankalarda kızışan rekabet ortamından faydalanan(!) tüketicinin bu günkü durumu pek de arzulanan durum değil. Nedenlerini gözden geçirelim.

Türkiye’de gerçek anlamda 2005 yılı son çeyreğinde başlayan mortgage maratonunda yılbaşı müjdesi yapılması arzusu, 2006 yılına inşaat sektörünün özlenen hareketliliğiyle girmesine sebep oldu. Hareketlenmeyi ilk sezenler ise tabii ki finans sektörü ve bu hareketliliği üreticiden sonra en çok lehinde kullanacak olanlar; bankacılar.

Bir anda boy boy konut kredi faiz oranlarını her yerde görür olduk. Hayal etmediğimiz rakamlar, talebin artmasıyla daha da aşağılara düştükçe, “mübarek mortgage” demeye başladık. Artan talep dengeyi iki yönde etkiledi. Konut fiyatları rayiç bedellerin çok üstlerine çıktı, faiz oranları -olumlu havanın etkisiyle- iyice düştü. Öyle ki, mortgage ile belli bir zaman içinde olmasını bekleyeceğimiz oranlar göründü; perde arkası masrafların gölgesinde %1’in aşağısını bile gördü.

Ne var ki çıkmak bilmeyen mortgage yasası, Mayıs ayındaki beklenmeyen ekonomik dalgalanma, tedirgin tüketicinin talebini askıya almasıyla satışların durması, yurtdışı fonlamalarda sıkıntı başlaması, yurtiçinde borçlanma faiz oranlarında %20’lerin geçilmesi durumları değiştirmeye yetiverdi.

Bankalar birer birer %2 seviyesinin etrafında dolaşmaya başladı. Her şey birbirini tetikleyince emlak piyasaları tekrar durgunlaştı, konut fiyatları tekrar düşmeye başladı. Bu arada kredi kullananlar ise çoğunlukla zarar etti. Taksidini ödeyemeyenler konutları da artık 1 yıl önceki değerinden çok aşağıda. Kaldı ki o dönem bankalarız ekspertiz konusunda gevşekliğinden faydalanan bir çok kişi alacağı konutun değerini yüksek göstererek ihtiyaçlarını da bir yandan karşılama ya da finanse edilen bölümün tamamıyla bir ev alma hayalini yerine getirdi. Tüketici, sistemin boşluğundan uyanıklık yapmaya kalkınca iyice mağdur oldu. Halbuki mortgage sisteminde bu zaten mümkün olmazdı.

Şimdi ise gayrimenkul gerçek değerine döndü ancak mortgage lafı bile yavaş yavaş değerleri arttırmaya başladı. Ancak küçük üreticinin özellikle son 8-10 aydır durgunluktan kaynaklanan sıkıntısı, orta ölçekli projelerin bir süre daha uygun seyrini sürdürmesini sağlayacaktır. Talep patlaması halinde ise bunları söylemenin vakti geçmiş olacak.

Henüz son 1-1,5 sene içinde yaşanan tecrübeyi iyi değerlendirmeli, bundan sonra alacağımız kararda muhakkak göz önünde bulundurmalıyız.

Bir gayrimenkul edinmek için, gayrimenkulün değeri açısından şu anda önümüzdeki 1-2 yılın en uygun dönemindeyiz. Dönem avantajını faiz oranları ile iyi harmanlayabildiğimiz taktirde kârlı çıkacağımız bir gerçek. % 1 düzeyindeki faiz oranları ve -eğer mümkün olursa- rayiç bedeli civarında bir konut değerlendirmek yerinde olacaktır.  

Bu aşamadan sonra konutta en büyük yükselişi 2. elin yapacağından kuşkunuz olmasın.

Mortgage sistemi hemen (Şubat-Mart ayları) yasalaşırsa dahi 2007 yılı içerisinde % 1’in çok altında bir gerçek faiz oranı beklememekte fayda var. Dolayısıyla hemen konut edinmek isteyenler için bu oranda bir faiz oranı ile uygun fiyatlı bir konut seçmelerinin doğru olacağını yinelemek lazım.

Doğru alımı yapmak için mortgage sistemi dışında bir konut kredi paketinin zaman açısından cazip ve avantajlı olduğunu düşünürseniz, talep artışıyla en az aynı ivmeye sahip gayrimenkul fiyat artışıyla, zarar etmenize müsaade etmeyin.

Bu noktada konuyu çok yönlü değerlendirmek, son 1,5 senelik tecrübeyi dikkate almak önemli olacak. Hatırlatmakta fayda var…Mortgage yasa tasarısı, klasik konut kredi kullanıcılarının sisteme geçişine imkan tanıyor. Kullanmakta olduğunuz bir konut kredisi varsa, mortgage sistemini sizin için daha uygun olduğunu düşündüğünüz an sisteme geçiş yapmak sizin talebinize kalmış. Mortgage kullanırken de, rekabet ortamında mortgage kredinizi defalarca yenilemeniz mümkün olacak.  

Mevcut kredi kullanıcılarının 3 ay sonra –aksi talep edilmemişse- otomatikman mortgage sistemine dahil olunacağını da bu noktada hatırlatalım.