Mortgage'ta TOKİ'ye tahvil çıkartarak finansman sağlamasının yolu açılıyor ancak inşaatçılar tahvillere Hazine garantisi uygulanmasına tepkili.

Sektör temsilcileri, uygulamanın haksız rekabet yaratacağını belirtiyor.

Mortgage Yasası'nda Başbakanlık'a bağlı Toplu Konut İdaresi'ne (TOKİ), bütün başlamış inşaat projelerinden kaynaklanan alacaklarına karşılık tahvil çıkartarak finansman sağlamasının önü açıldı ama bu ayrıcalık inşaat sektörünü ikiye böldü. Kimi inşaatçılar alt gelir grubuna yaptığı üretimlerle sistemde önemli rolü olan idareye verilen hakkı normal karşılarken kimileri ise kanunların kişi veya kurumlara şamil olamayacağını savunuyor. Bu arada tahvillere Hazine garantisi olup olmayacağı da belirsiz. Konuya ilişkin uygulama, ilgili yönetmelikler hazırlandıktan sonra belli olacak. Ancak TOKİ'ye tahvil ayrıcalığı verilmesini uygun bulanlar bile, bankaların tahvillerine getirilmeyen Hazine garantisinin TOKİ tahvillerine uygulanması halinde haksız rekabet olacağını ifade ediyor.

Mortgage Yasası'na son dakikada yapılan müdahaleyle alt ve orta gelir grubuna konut üretmeyi misyon edinen TOKİ'ye bütün gayrimenkul satışlarından kaynaklanan alacakları teminat göstererek kaynak sağlama olanağı getirildi. Yasanın tasarı halinde TOKİ'ye sadece iskân ruhsatı almış konutlardaki alacakları için tahvil ihraç etme hakkı tanınıyordu. Düzenleme ilk haliyle kalsaydı halen 250 bine yakın konut inşaatını projelendirmiş olan TOKİ, sadece iskân ruhsatını aldığı 60 bin konuttan kaynaklanan alacağını teminat gösterebilecekti. Yasa ile TOKİ'ye menkul kıymet ihraçlarında, Damga Vergisi, BSMV gibi istisnalar da sağlandı. Halen 6-7 milyar YTL alacağı bulunan TOKİ ilk etapta bunun 1 milyar YTL’lik bölümünü tahvilleştirmeyi düşünüyor.

Yabancı ortaklı gayrimenkul şirketi Ece Türkiye'nin proje geliştirmeden sorumlu Genel Müdürü Tevfik Türel, TOKİ'nin alacaklarına tahvil imkânı getirilmesini yerinde buluyor ama tahvillerine devlet garantisi uygulanırsa bunun sektörde haksız rekabete neden olacağını söylüyor. Türel, "Eğer bankaların ihraç ettikleri ile aynı kategoride değerlendirilecekse sorun olmaz. Sistemin özü zaten alacakların havuzda toplanıp satılması üzerine kurulu. Ama TOKİ tahvillerinde garanti var derseniz bu bir ayrıcalık olur" diyor.

TOKİ sistem için kritik önemde

Tevfik Türel şu aşamada herkesin tahvil çıkartabileceğini, bunu yasaklayan bir madde olmadığını ifade ediyor. Ancak tasarının hazırlık sürecinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) Başkanı sıfatıyla yer alan Haluk Sur, her şirketin tahvil çıkartamayacağını belirtiyor. Sur, "Bu TOKİ'ye tanınan ayrıcalık gibi değerlendirilebilir mi bilmiyorum ama bu imkân TOKİ'nin sistemdeki yerinin öneminden kaynaklanıyor. Alt gelir gruplarının düşük taksitler ödeyerek ev sahibi olması bu sistemde TOKİ üzerinden olacak. Dolayısıyla ona kaynak oluşturması açısından bu düzenlemenin olumsuz bir yanı yok" dedi.

İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan ise geneli kapsaması gereken kanunlarda kişi veya kurumların isminin yer alamayacağını savundu. İnan, "TOKİ de piyasa koşullarına göre çalışması gereken bir devlet kuruluşu. Özel sektör de serbest rekabet koşulları altında işini yapıyor. Her şirket ve kuruluş, kanun önünde eşit olmalı. Kaldı ki TOKİ sadece dar gelirliye yönelik konut üretmiyor. Oysa yasa hiçbir zaman ev sahibi olamayacak insanları düşünerek hazırlanmalı, ayrıcalık ve istisnalar ona göre düzenlenmeliydi" diye konuştu.

Haksızlık olmadı, haksızlık giderildi

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ise düzenleme ile haksız rekabet yaratıldığı eleştirilerini reddediyor. TOKİ Başkanvekili Erdoğan Bayraktar halen şirketlerin alacaklarına karşılık Varlığa Dayalı Menkul Kıymetleri (VDMK) isterse ve şartları uyarsa çıkarabildiğini belirterek "Bize de böyle bir hak verilmesi ile aslında haksızlık giderilmiş oldu" dedi. Emay İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Çağlar da alt gelir grubuna yönelik TOKİ'den başka üretim yapan bulunmadığını belirterek düzenlemeyi savundu. Çağlar, "Böylece kendine kaynak yaratır ve daha fazla yatırım yapma şansı olur. Kendisi zaten rekabet dışı ayrıcalıklı bir kurum. Bugün konutta hareketlilik yaşanıyorsa bu TOKİ'nin öncülüğünde gerçekleşmiştir" dedi.

SEKTÖR NE DEDİ

Tevfik Türel

ECE Türkiye Genel Müdürü

Kredi kontrol mekanizmasını geliştirir

Tahvillerde kredibilite ve inşaatların tamamlanabilirliği önemli olacak. Dolayısıyla TOKİ'de tamamlanabilirlik kuvvetli bir ihtimal olduğu için piyasada reytingi yüksek olacak. Bir anlamda TOKİ'yi piyasa değerlendirecek. Yapılacak projelerde finansman veren kuruluş, reytingi soracak, inşaatların hatta konut alanların bilgilerinin bile kontrol edilmesini isteyecekler. Dolaylı olarak kredi kontrol mekanizması gelişecek.

Haluk Sur

Eski GYODER Başkanı

TOKİ ikincil piyasa kuruluşuna ortak olacak

Şu anda değil ama sonradan çıkacak yönetmeliklerle ikincil piyasa kuruluşunun oluşturulması gerekiyor. Hazırlık sürecinde bu kuruluşa özel sektörün yüzde 51, TOKİ'nin de yüzde 49 oranında ortak olması düşünülüyordu. Bu kuruluş kredi pazarından gelecek kontratları tahvile çevirmeye aracılık edecek. TOKİ sadece konut üreterek değil, burada da önemli bir görev üstlenecek.

Emrullah Turanlı

Taşyapı Yönetim Kurulu Başkanı

Yanlış olan devletin konut yapması

Mortgage kime faydalı olur bilemem ama bizimle ilgili olmadığını söyleyebilirim. Zaten satış konusunda sorunumuz yok. Müşterilerimiz kendi imkânları ile konut alıyorlar. TOKİ'ye tahvil imkânı verilmesinden ziyade onun konut üretmesini tartışmak gerekiyor. Rusya hariç dünyanın hiçbir yerinde devlet konut üretmiyor, ülkenin güvenlik ve eğitimi ile uğraşıyor, bu tür ticari işleri de özelleştiriyor.

Turgay Tanes

İŞ GYO Genel Müdürü

TOKİ'ye imkân tanınmasına haksız rekabet diyemem. Projeleri alt gelir grubuna yönelik, sosyal yönü olan, sosyal konutlar. Türkiye'de birilerinin bu işi üstlenmesi gerekiyor çünkü konut açığının ve iç göçün yoğun olduğu bir ülke. Yeter ki kaynağı etkin kullansın. Bugün Anadolu'da ufak şehirlerde standartlara aykırı, estetiği olmayan konutlar yapılıyor. Bunu sosyal donatı alanları olan projeleri ile değiştirecek kurum şu anda TOKİ'dir."

HABER - SELMA ŞENOL / REFERANS