Türkiye'deki 17 milyona yakın konutun 3.8 milyonunda kiracıların oturduğu, nüfusun yüzde 22'sini oluşturan yaklaşık 16 milyonunun kiracı olduğu belirlendi.

Türkiye'deki her beş konuttan biri İstanbul'da bulunuyor. Ankara ve İzmir'le birlikte üç büyük ilin toplam konut sayısındaki payı yüzde 35'e ulaşıyor. Kiradaki konutların yaklaşık dörtte biri İstanbul'da. Üç büyük ilde kiradaki konutlar Türkiye toplamının yüzde 40.4'ünü oluşturuyor.

Türkiye nüfusunun yüzde 27'si üç büyük ilde yaşıyor. Bu illerdeki 19 milyon dolayındaki yurttaşın 5 milyondan fazlası kirada oturuyor. Türkiye'de kirada oturan 4 milyona yakın aileye ek olarak nüfus artışı dolayısıyla yılda ortalama 250 bine yakın yeni konut ihtiyacı doğuyor.

Buna karşılık, konut fiyatları özellikle büyük illerde olmak üzere maliyetlerinin çok üzerinde seyrediyor. Türkiye ortalamasında bir apartman dairesinin arsa bedeli hariç ortalama inşaat maliyetinin yaklaşık 43 bin YTL olduğu 2006 yılında ortalama daire fiyatları ise metropollerde 200 bin YTL'ye yaklaşıyor. Yüksek konut fiyatları ve düşük alım gücü nedeniyle Mortgage sisteminin, kirada oturan dar gelirlilerden çok orta-üst kesimlerin konut alımlarını artıracağı belirtiliyor.

Beşte biri İstanbul'da
Maliye Bakanlığı'nın gayrimenkul sermaye iratları çalışması kapsamında yaptığı tespitlere göre Türkiye'de toplam konut sayısı 16 milyon 969 bin. Bunların da 3 milyon 766 bininde kiracılar oturuyor. Tüm konutların yüzde 20.3'ü oranındaki 3.4 milyonu İstanbul'da, bunların da 905 bininin kirada olduğu tahmin ediliyor.

Buna göre İstanbul'un 11.3 milyon dolayındaki nüfusunun 3 milyona yakını kiracı durumunda. İstanbul nüfusunda kiracıların oranı yüzde 26 düzeyinde. Türkiye nüfusunun yüzde 16'sının yaşadığı İstanbul'da kirada oturanlar, ülke genelindeki kiracı nüfusun da yüzde 19'una denk geliyor.

Üç ilde yoğunlaşma
Konut sayısında İstanbul'u 1 milyon 249 binle Ankara, 1 milyon 207 binle İzmir izliyor. üç büyük ildeki toplam konut sayısı 5 milyon 892 bine ulaşıyor. Buna göre Türkiye'deki tüm konutların yüzde 35'i üç büyük ilde.

Bu konutların da yüzde 40.4 oranındaki 1 milyon 522 bininin kirada olduğu dikkati çekiyor. Üç büyük ilde yaşayanlar 19.3 milyonla Türkiye nüfusunun yüzde 27'sini oluşturuyor. Üç büyük il nüfusunun yüzde 26 oranındaki 5 milyonu kiracı. Bu kişiler Türkiye'deki toplam kiracı nüfusun yüzde 31'ini oluşturuyor.

Toplam konut sayısında üç büyük ili 657 binle Bursa, 498 binle Konya, 480 binle Antalya ve Adana, 457 binle Mersin, 379 binle Kocaeli, 287 binle Gaziantep izliyor. Kiradaki konut sayısı ise Bursa'da 147 bin, Antalya'da 107 bin, Konya'da 98 bin, Adana'da 91 bin, Mersin'de 89 bin, Kocaeli'de 83 bin, Gaziantep'te 67 bin düzeyinde.

10 ilin payı yüzde 50
On ildeki konutların sayısı 9 milyon 131 binle Türkiye'deki toplam konut sayısının yüzde 54'ünü oluşturuyor. Türkiye'de kiradaki tüm konutların da yüzde 58.5 oranındaki 2 milyon 205'i bu on ilde bulunuyor.

10 ilin toplam 32.6 milyona ulaşan nüfusunun yüzde 24 oranındaki 7.8 milyonu kirada oturuyor. Türkiye nüfusunun yüzde 45'inin yaşadığı on ilde kirada oturanlar, Türkiye'deki toplam kiradaki nüfusa oranı yüzde 49'una ulaşıyor.

Konut talebi büyüyor
Halen kirada oturan 4 milyona yakın aileye ek olarak, nüfus artışı dolayısıyla yılda ortalama 250 bine yakın ilave konut ihtiyacı doğuyor. TÜİK'in projeksiyonlarına göre, Türkiye nüfusu yılda 1 milyona yakın artış gösteriyor. Buna karşılık, 2004 yılında 148 bin, 2005'te 224 bin, 2006'da 244 bin yeni apartman dairesi için oturma izni alındığı görülüyor.

Mortgage finanse eder mi?
Türkiye'de konut fiyatlarının, özellikle büyük kentlerde olmak üzere maliyetlerinin çok üzerinde, buna karşılık alt ve orta kesimin gelirinin uzun vadeli kredilerle de olsa konut alımını finanse edemeyecek düzeyde olduğu dikkati çekiyor.

Bu nedenle yasası çıkan, alt mevzuat çalışmaları süren mortgage sisteminin, büyük bölümü kirada oturan dar gelirliler yerine zaten konutu bulanan orta-üst ve üst gelir gruplarının yeni konut alımlarını kolaylaştıracağı belirtiliyor.

TÜİK verileri baz alınarak yapılan hesaplamaya göre, 2006 yılında bitirilerek yapı kullanım izni alınan 100 metrekarelik bir apartman dairesinin arsa bedeli hariç ortalama maliyeti, 43.2 bin YTL olarak gerçekleşti. Söz konusu maliyet önceki yıla göre yüzde 19 artış gösterdi. 100 metrekarelik bir apartman dairesinin inşaat maliyeti 2005 yılında yüzde 9.8 artışla 36.3 bin YTL olmuştu.

Ortalama fiyatlar
Konut fiyatlarının; 2006 yılında sektörde yaşanan durgunluğa bağlı olarak gerilemesine rağmen, maliyetlerin çok üzerinde olduğu dikkati çekiyor. Geçen yıl oturma izni alınan lüks olmayan apartman dairelerinde ortalama 43 bin YTL olan maliyetin, arsa bedeliyle birlikte ikiye katlandığını varsaysak bile, satış fiyatlarının özellikle büyük kentlerde bunun çok üzerinde seyrettiği görülüyor.

Özellikle istanbul'da 2005 yılında 200 bin YTL olan ortalama daire fiyatları, 2006'da 180 bin YTL'ye gerilese de dar gelirli kesimin alım gücünü fazlasıyla aşan bir düzeyde kaldı. Ankara'da 2005'te 150 bin YTL olan ortalama daire fiyatı, geçen yıl 135 bin YTL'ye, izmir'de de ortalama fiyat 120 bin YTL'den 108 bin YTL'ye geriledi.